房地產代建持續發酵 涂企如何“圍獵”新藍海？
日期：2023-02-22 / 人氣： / 作者：qianchunyan
近年來，房地產行業涌起多元化浪潮，“房地產+”更成為房企尋求戰略新方向，謀求利潤增長點的代名詞。在眾多新業務領域中，代建可以說是發展最為迅速的一個，從行業龍頭到區域性標桿，紛紛上陣代建市場，競爭格局頗為激烈。作為一種“以小搏大”的戰略舉措，實現了低投入撬動大收益，迎合了房企對規模與利潤的追求。
代建未來，新藍海吸引越來越多的“哥倫布”
代建起源于美國，在國內最初以政府代建的形式存在，尤其以杭州本土房企最為熱衷，綠城、濱江、宋都等均參與進來，當地代建市場迅速升溫。隨著市場行情動蕩，除了這些較早布局代建的房企外，萬科、保利、金地、旭輝、建業等房企也爭相加入了代建軍團。當下在國內開展代建業務并有一定規模的房企有綠城、萬達、宋都、保利、濱江、建業、新城、當代、陽光城等19家房企。
搶灘代建業務，房企可以說是蜂擁而至。自2010年9月綠城轉變運營思路，成立綠城房產建設管理公司，輸出品牌與管理服務，打響代建第一槍，此后行業內房企對代建的關注有增無減?？梢哉f，代建緩解了目前房企最為承壓的兩大因素，土地和政策，而通過加碼代建，房企僅是參與開發和后續管理，相比于傳統地產開發，房企省去投資環節，一則避免了當下土地招拍掛市場競爭與較高的土地獲取成本，二則可規避政策收緊對項目布局及后期去化帶來的不利影響，從地產商轉向服務商，房企坐享品牌輸出收益。
經過6年快速發展，代建領域已形成新的房企格局。目前來看，所謂“早起鳥兒有蟲吃”在綠城身上得以驗證，其在2016年代建項目銷售額達到181億，占到代建市場份額的45%。截至2017年2月份，代建項目達到170多個。不管是項目規模，還是簽約銷售額，綠城彰顯了在代建領域的領頭羊地位，短期而言，行業內無其他房企可匹及。
盡管保障性住房利潤遠比不上商品房，但建設、運營、銷售和融資的成本小，風險也小，相當于調控時的避風港。再從業務結構來說，開展不受政策調控影響的保障性住房代建，對于品牌房企來說是優化了自身業務結構。若是企業層面的，一般代建的企業所獲得的利潤相對更高，8%-10%都是很正常的比例。如果延展到前期的規劃設計到后期的物業管理，中間環節所獲得各種利潤綜合下來，從盈利角度出發，并不比企業單獨拿地開發低。因此對于深處調控周期的眾多房地產企業而言，現在的代建早已突破了原有政府保障房的范疇?！白寣I的人做專業的事”正成為準備品牌輸出的開發商與期待房地產中分一杯羹的“外來”投資商一拍即合的契機，而商業代建也逐漸成為主流。
從集中采購到房地產上下游綠色供應鏈整合
作為房地產行業的下游產業，包括涂料在內的家居建材產業的“命運”，直接受房產業的影響。綠色環保的建筑類型，已經成為房地產上下游產業間的共識。房地產供需上下游的戰略合作首要目標是進行需求整合，關注要點是工程質量，只有保質保量才是企業戰略合作的根本。
對于工程項目來說，設備、材料的采購費用大約占項目總投資的50%-60%。同時，采購交貨的進度又直接影響項目的進度；采購質量的好壞也制約著項目質量的高低，并將決定項目建成后的連續、穩定和安全運轉。由此可見，采購管理是工程項目管理中的重要組成部分，它不但是工程項目建設的物質基礎，而且還是執行中的一個關鍵步驟。
而在這條綠色供應鏈下，以房地產企業及供應商為行動主體，房地產企業修訂相關、采購合同標準，將綠色采購標準納入供應商的招標和評估等環節，將供應商的環境表現作為篩選標準之一。即從材料招采、技術標準、投標企業、資源開發、生產過程、產品應用等供應鏈上的各環節都保證綠色。對于行業來說，如果能夠真正實現大發展，一定是建材價格比較低廉，產品質量好。
供應鏈視角下的采購模式對供應和采購雙方是典型的“雙贏”，對于采購方來說，可以降低采購成本，在獲得穩定且具有競爭力的價格的同時，提高產品質量和降低庫存水平，通過與供應商的合作，還能取得更好的產品設計和對產品變化更快的反應速度；對于供應方來說，在保證有穩定的市場需求的同時，由于同采購方的長期合作伙伴關系，能更好地了解采購方的需求，改善產品生產流程，提高運作質量，降低生產成本，獲得比傳統采購模式下更高的利潤。
隨著新興市場模式的到來，傳統涂料行業正面臨變革。而隨著房地產行業的上下波動，使得業內企業的經營狀況產生了明顯差異。原先，區域代理分銷的商務模式已經開始逐漸被直接面對終端的戰略合作模式所取代。未來的，應該更加重視信息化和密切與終端客戶(開發商)的關系，才能掌握市場發展趨勢和捕捉未來市場商機。
我們都知道，競爭是激發活力和創新的源泉。代建制采用多道環節的招標采購，競爭激烈，無論是投標代建的單位還是投標前期咨詢、施工或設備材料供應的單位，必然會盡其所能，以合理的報價提供最優的技術方案、服務和產品。面對這種僧多粥少態勢，企業如何成功突圍？依然是我們涂企需要重視和思考的課題。